昨天晚間，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房貸利率均迎來調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士指出，本輪商業(yè)性個人住房貸款政策調(diào)整，一方面是引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，減輕居民首付負(fù)擔(dān)。另一方面是化解存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率的利差問題，減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān)，減少居民提前還貸行為。

統(tǒng)一全國房貸最低首付款比例，調(diào)整二套房貸利率下限

兩部門在《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》中決定，統(tǒng)一全國房貸最低首付款比例，調(diào)整二套房貸利率下限。具體來看：

(相關(guān)資料圖)

一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

通知規(guī)定，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

降低存量房貸利率

兩部門在《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》中提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或協(xié)商變更合同約定的利率水平。

通知要求，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

協(xié)商變更后的貸款合同利率水平，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

按照通知規(guī)定，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

業(yè)內(nèi)人士：幾千萬戶、上億居民的財務(wù)負(fù)擔(dān)會有明顯下降

人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。同時，引導(dǎo)個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將更好滿足剛性和改善性住房需求。

降低存量房貸利率，無疑將直接降低借款人的房貸利息支出，修復(fù)居民的負(fù)債端，提振居民費意愿。對于商業(yè)銀行，降低存量房貸利率亦可一定程度上減緩居民提前還貸情況。

業(yè)內(nèi)人士指出，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財務(wù)負(fù)擔(dān)會有明顯下降，利率平均降幅大約為0.8個百分點。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達(dá)25萬億元。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，顯著增加消費能力。

“此次降存量房貸利率的政策意義重大，是歷史上非常罕見的極具創(chuàng)新的政策工具。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，1994年中國建立了房貸制度，“按揭貸款”一詞誕生。但這么多年購房按揭貸款市場中，從沒有“中途調(diào)整存量房貸利率”一說。所以此次房貸政策具有歷史的突破性，其和最近兩年提前還貸數(shù)量增加、居民家庭月供壓力較大等有關(guān)。所以這是政府和金融部門給予月供族的一個“大禮包”。

“此次政策鼓勵銀行給各客戶降房貸利率，從實際操作看，一些利率明顯偏高、房貸有違約風(fēng)險的客戶，或更可能爭取到此類優(yōu)惠政策。總之，近期銀行在積極制定規(guī)則和推進服務(wù)，相關(guān)購房者要關(guān)注這項政策，因為其確實關(guān)系到千家萬戶居民家庭的錢袋子。”嚴(yán)躍進說。

對于降低首付比例和利率，嚴(yán)躍進指出，此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，即兩成和三成。這也就為后續(xù)各地降低首付比例確定了方向。其中首付比例為20%的規(guī)定，在很多地方已經(jīng)執(zhí)行。但是確實有很多城市由于限購的因素，直接規(guī)定二套房的首付最低比例為40%。所以此次最低首付的政策，其實就是督導(dǎo)各地積極作為，主動降低各種首付比例。“此次政策對于剛需和改善型購房需求都有積極的作用。過去我們看到，降低首付的政策，比較強調(diào)首套房或剛需。而從此次政策看，二套房也有降低首付的空間。所以當(dāng)前此類政策，充分說明對于各類合理住房消費需求提振的導(dǎo)向。”

嚴(yán)躍進還表示該政策的最大變化在于，二套房的利率下限從過去“加60個基點”變?yōu)椤凹?0個基點”，相當(dāng)于一次性降低了40個基點。從這個角度看，對于二套房方面的政策確實非常給力。換句話說，即便有部分購房者可能不能享受認(rèn)房不認(rèn)貸政策，若按現(xiàn)在的政策，即便是二套房，其房貸利率也明顯下調(diào)了。此次政策體現(xiàn)了“一碗水端平”。因為既然要支持合理住房消費需求，那么首套房和二套房都應(yīng)該有降息方面的支持。但過去比較側(cè)重首套房，而現(xiàn)在對于二套房也給予了非常明確的降息，說明政策重視。總結(jié)起來，二套房和首套房一樣，其購房成本在明顯下降。

本報記者 楊碩

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